Юристы НП «Иркутская Гильдия Риэлторов» рекомендуют следующую схему работы с Клиентами при оказании им услуги по оформлению сделки купли-продажи.

1. Договор с Продавцом (№ 1);

2. Договор с Покупателем (№ 2):

3. Предварительный договор купли-продажи или соглашение о задатке, заключаемый между продавцом и покупателем (№ 3).

Агентство недвижимости вознаграждение за предстоящую работу АН №3

часть вознаграждения АН

Покупатель задаток

1. Договор №1

содержание:

а). Предмет договора, в т.ч. точный адрес объекта и основные характеристики:

б). Сумма, причитающаяся Продавцу за продаваемый объект;

в). Сумма вознаграждения агентства;

г). Срок действия договора;

д). Права и обязанности сторон;

е). Порядок расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе клиента в соответствии со ст. 32 Закона «О защите прав потребителя».

ж). Весь перечень, оказываемых услуг делится на этапы. Указывается доля (%) от полного вознаграждения агентства, оговоренного договором, которую клиент обязан оплатить за исполнение работ данного этапа;

з). Поэтапные акты приема-сдачи исполненной работы агентством (подписываются по мере исполнения работ);

и). Приложение, в котором фиксируется перечень документов, принятых от продавца;

к). В случае «обмена»: тех. требования к покупаемому продавцом объекта.

Рекомендуется в виде приложений к договору получить от клиента следующую информацию:

а). Наличие (ФИО) у продавца супруга на момент приобретения объекта и на момент заключения настоящего договора;

б). Наличие (ФИО и дата рождения) детей у продавца объекта;

в). Перечень лиц. имеющих различные права на данный объект (право пользования, найма и др.)

г). Письменные согласия всех лиц. проживающих в продаваемом объекте, снятся с регистрационного учета до сделки, (позволит выяснить факт согласования продавцом своих действий с членами семьи).

д). Комплектацию объекта, в которой он будет передаваться покупателю. е). Скрытые дефекты (со слов продавца).

2. Договор № 2 -

Договор № 2 может не заключаться вообще при наличии договоров № 1, № 3. По большому счету, вся работа, которую проводит риэлтор, связана с объектом и его продавцом. Нет договора с покупателем - нет обязательств, нет претензий. - Если есть проблема в понимании клиентами величины вознаграждения АН, то возможно заключение двух возмездных договоров №1 и № 2, в каждом из которых будут указаны лишь часть вознаграждения АН. - Если есть необходимость заключения договора № 2, то его можно сделать безвозмездным. В этом случае есть риск в том, что если СУД признает такой договор возмездным (это вытекает из понятия коммер-их организации, извлечение дохода из своей деятельности), и поскольку в нем не будет оговорено четкое вознаграждение, то в претензии СУД будет отталкиваться от суммы договора в целом. Например, начисление % за не возврат СУММЫ, незаконно удерживаемой АН.

При заключении такого договора не рекомендуется оговаривать какие либо услуги и работы, оказываемые покупателю.

Требования к договору №2 такие же, как и к договору №1, за исключением приложений

3. Договор № 3

Если в виде предварительного договора - см. ст. 429, 445, 380, 381 ГК РФ.

Если в виде соглашения о задатке - см. ст. 380, 381 ГК РФ. Составляется в простой письменной форме с произвольным содержанием.