На сегодняшний день отмечается существенный рост на иркутском и региональном рынке жилья количества сделок с использованием государственных жилищных сертификатов. Это связано, в первую очередь с тем, что бюджеты всех уровней, начиная от федерального и заканчивая муниципальным, в текущий период времени не страдают особым дефицитом. Таким образом, государство имеет возможность и выделяет в виде жилищных субсидий отдельным категориям граждан весьма существенные средства на приобретение ими жилья. Такими счастливыми обладателями сертификатов становятся военнослужащие, сотрудники МЧС и ГУИН, граждане, переселяемые с северных территорий и т.д. Однако, сделки с использованием сертификатов имеют свою специфику и отличаются от обычных договоров купли-продажи особой сложностью.

В первую очередь это связано с тем, что в оформлении такой сделки задействованы не только стороны (продавец и покупатель) и регистрирующий орган (управление ФРС), но и банк, обслуживающий сертификат, а так же организация, выступающая в роли плательщика (как правило - федеральное ведомство). Итак, Государственный жилищный сертификат – это ценная бумага, гарантирующая оплату жилья, приобретаемого на имя держателя сертификата и членов его семьи, за счет бюджетных средств, при соблюдении ряда условий.

Несмотря на обилие сертификатов на нашем рынке недвижимости их счастливые обладатели так же испытывают массу сложностей, главная из которых – это соотношение требуемой площади жилого помещения и цены, которую государство готово платить за такое помещение. Порядок цифр, как правило, таков: требуемая площадь квартиры – 44 кв.м., цена – 1 270 000 рублей. Не надо быть профессиональным риэлтером, чтобы понять, что эти условия не имеют с реальностью ничего общего, во всяком случае, в г. Иркутске.

Еще одна проблема, с которой сталкиваются держатели сертификатов – нежелание продавцов ждать поступления денег. Все продавцы хотят видеть деньги здесь и сейчас. А по сертификатам с момента подписания договора купли-продажи до момента реального поступления денег на счет продавца проходит не менее 30 дней. Такие условия, что вполне естественно, устраивают далеко не всех продавцов. Еще недавно с такой же проблемой сталкивались и многие банки, развивающие ипотечное кредитование, клиенты которых были вынуждены ждать реальных денег около месяца. Теперь проблема банков и их заемщиков решена – сроки регистрации ипотечных сделок сокращены, кроме того, многие банки нашли возможность выдавать деньги в день сделки. Что же касается сертификатов, на сегодняшний день сроки в 30 дней могут быть легко превышены, а сокращены вряд ли. И даже после поступления полной суммы за квартиру на счет продавца общение продавца с покупателем не заканчивается…. Дело в том, что в случаях, когда договор купли-продажи квартиры регистрируется до проведения окончательного расчета за квартиру, по законодательству вместе с правом собственности покупателя регистрируется и обременение в виде залога в пользу продавца. Таким образом, уже после поступления денег на счет продавца, и продавцу и покупателю необходимо вместе явиться в ФРС и написать заявление о снятии ипотеки (залога недвижимости). Это в первую очередь в интересах покупателя, так как только после этого действия у него возникает полноценное, ничем не обремененное право собственности на жилье.

Кроме того, использовать сертификат для приобретения квартиры в рассрочку, или на стадии строительства не представляется возможным, так как обязательным условием сделок с использованием сертификата является 100% - ный расчет.

Необходимо отметить, что держатель сертификата не имеет доступа к денежным средствам, выделенным ему по сертификату, и не может потратить их по своему усмотрению. Данная ситуация порождает использование различных схем по обналичиванию сертификатов. Однако реализовать подобную схему самостоятельно практически невозможно, так как проведение подобных сделок требует специальных знаний и опыта.

Таким образом, резюмируя все выше сказанное, можно сказать, что сделки с использованием сертификата представляют определенные сложности, как для покупателя, так и для продавца. Для покупателя главные сложности следующие:

- соотношение выделяемой суммы и требуемой площади жилого помещения – не соответствует реалиям;

- нежелание продавца ждать поступления денег; - держатель сертификата лишен права покупки квартиры в рассрочку или на стадии строительства;

- если даже держателю сертификата удалось купить квартиру своей мечты, он должен позаботиться о том, чтобы обременение в виде ипотеки было снято с участием самого покупателя, а так же продавца;

- если же держатель сертификата намерен потратить деньги на новостройку или купить квартиру в рассрочку ему придется обналичивать сертификат, и здесь без помощи профессиональных риэлтеров не обойтись;

Для продавца же главные проблемы следующие:

- деньги по сертификату продавец получает в лучшем случае через месяц после продажи своей квартиры;

- после расчета за квартиру, продавец должен вместе с покупателем еще раз явиться в ФРС для снятия ипотеки.

В заключении хотелось бы посоветовать гражданам, сталкивающимся с оформлением сделок с использованием Государственных жилищных сертификатов внимательно отнестись ко всем условиям сделки, в которой они принимают участие, реально воспринимать все особенности и сложности таких сделок. Что же касается риэлтеров, то они при соответствующей квалификации и опыте могут избавить своих клиентов от массы неожиданностей и переживаний, и существенно сократить время тягостного ожидания.

Наш эксперт Ломакин Евгений Леонидович.

Агентство недвижимости «Омега».