На рынке недвижимости покупатель почти всегда рискует больше продавца. Мошенники, оставившие незадачливых жертв квартирных вопросов и без жилья, и без денег – привычные антигерои рубрик а-ля «человека обидели». Но риск можно свести к минимуму. Если сделать все грамотно.

Выбор лоцмана

Итак, вы покупаете квартиру. Самое первое – определитесь, каким будет ваше плавание по рынку недвижимости. Самостоятельным или с лоцманом-риэлтором. Выбор за вами, но… Даже если вы – убежденный сторонник принципа «сделай сам», вам вряд ли удастся избежать контактов с профессионалами рынка. Александр КОЛГАНОВ, директор красноярского агентства недвижимости ООО «ИЖИ-АННО», считает: «Можно всё сделать и самостоятельно, но на это вы потратите гораздо больше времени и сил, причем в 90% случаев всё равно придется работать через риэлторов».

В агентства недвижимости, как правило, стекается большая часть информации о продающихся квартирах, домах и о недвижимости в аренду. Так или иначе, но агентства недвижимости добывают данные о продающемся и сдающемся в аренду жилье и коммерческой недвижимости. Наверное, лучше и себя – покупателя – обеспечить риэлторской поддержкой… И это – судьбоносный момент. Попадете в алчные лапы недобросовестных агентов, которых, увы, все еще хватает, возненавидите институт риэлторов в целом. Поиск оптимального агентства недвижимости – тема отдельной обширной статьи. Здесь и сейчас – самые общие рекомендации.

· Время работы на рынке недвижимости. Фирма, оказывающая посреднические услуги при сделках с недвижимостью десяток с лишним лет, имеет право на доверие. Но и новичок – не обязательно дилетант. Новый добросовестный игрок рынка особенно жаждет доказать свою компетентность и состоятельность.

· Узнайте, насколько велик штат сотрудников. Агентство, в котором работают директор, секретарь и 2-3 агента, скорее всего, не сможет качественно выполнить свою работу.

· Многие считают, что столь высокая рекламная активность агентства должна настораживать. Не факт. В условиях высокой конкуренции — вполне нормально занять активную позицию. Скорее всего, люди не выкинут деньги на ветер и не будут рекламировать себя, не имея за душой ничего.

· Обратите внимание на помещение, в котором расположено агентство. Серьезная фирма не будет размещаться в снятой квартире.

Обеспечение безопасности

Александр Колганов утверждает: «Хороший риэлтор совсем не обязательно должен работать в крупном агентстве недвижимости. Самое главное для риэлтора: понимать проблемы клиента и, применяя свой опыт, решать задачи, которые перед ним стоят. Собственно, после того как вы нашли хорошего агента, всё остальное – это его проблемы. Давать рекламу, искать варианты, клеить объявления, обзванивать другие фирмы. Риэлтор, как специалист, обязан, зная реалии рынка недвижимости, показать те плюсы и минусы, на которые клиент может попросту не обратить внимания. Риэлтор должен вместе с клиентом рассматривать цены, помогать ему с выбором квартиры, найти подходящий вариант, разработать соглашения, которые дают гарантии клиенту в защите его прав, рассказать о налоговых вычетах». Остановимся подробней на вопросах безопасности сделки и ее надежности. Основа основ - юридическая чистота квартиры. Следует убедиться в том, что в данной квартире отсутствуют лица, возможно, не прописанные на момент продажи, но сохранившие право проживания. Новая редакция Гражданского кодекса гласит (ст.292,п.2): «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом». Однако, если не было согласия на сделку органов опеки и попечительства, право проживания в проданной квартире останется у «находящихся под опекой или попечительством членов семьи бывшего собственника либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов его семьи». Как ни цинично это звучит, будьте внимательны в «сиротском» вопросе.

Кроме того, нужно обязательно проверить, не обременена ли выбранная вами квартира правами третьих лиц. Например, не сдана ли квартира в аренду, не является ли предметом залога или судебного спора, не находится ли под арестом и т.д. В качестве предупреждения: юридическую чистоту квартиры на все 100 процентов проверить нельзя. И даже идеальный риэлтор не даст абсолютной гарантии. Может быть расторгнута любая сделка. Расторгаются даже договоры передачи в собственность (первичная приватизация) с последующим признанием недействительными всех сделок с данной квартирой… Можно обезопасить себя, застраховав риски приобретения объекта недвижимости в страховой фирме. Недешево, но хоть какая-то гарантия. А в договоре купли-продажи нужно указать полную стоимость квартиры. Если что-то страшное и непредвиденное произойдет, вам вернут деньги.

Базовый набор документов для сделки купли-продажи квариры:

подлинник договора купли-продажи;

свидетельство о приватизации, госрегистрации;

техпаспорт;

справка из Регистрационной службы;

выписка из домовой книги и финансового лицевого счета (после снятия с регистрационного учета);

справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество;

согласие супруга, в браке с которым состоял, продавец квартиры на момент ее приобретения;

свидетельства о рождении, если есть несовершеннолетние дети; свидетельства о заключении или расторжении брака.

Сергей Чистяков, журнал «Недвижимость Красноярья»