Советы и рекомендации
Всегда в цене. Городская недвижимость: перепрофилирование или продажа
Недавно в Красноярске прошли публичные слушания на тему формирования городской собственности в рамках реализации реформы местного самоуправления. С инициативой обсуждения этой актуальной для красноярских предпринимателей темы выступил департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города. В слушаниях приняли участие депутаты горсовета Красноярска, чиновники краевой и городской администрации, представители малого и среднего бизнеса.
Ветер перемен
1 января вступает в силу федеральный Закон №131 «Об общих принципах организации самоуправления в Российской Федерации». Одна из главных задач этого закона - обеспечение государства на всех уровнях власти исключительно тем имуществом, которое необходимо для исполнения закрепленных за ним публичных полномочий. Имущество, которое не будет до 1 января 2006 года закреплено за каким-либо органом власти как необходимое для его функционирования, должно быть перепрофилировано или продано. Это касается всего фонда имущества, управляемого сегодня Федерацией, краем или муниципалитетом. Федеральный документ определил перечень имущества, которое может находиться в муниципальной собственности.
Заместитель губернатора края, начальник Управления имущественных отношений администрации края Вадим МЕДВЕДЕВ считает, что перепрофилирование имущества должно пойти на пользу городу и краю. В результате его все государственные и муниципальные предприятия и организации могут улучшить свои «жилищные» условия. Кроме того, появится возможность создать резервный фонд помещений для государственных и муниципальных нужд.
А вот так называемое «избыточное» имущество должно быть продано с открытых аукционов. Сейчас город сдает в аренду 641 тыс. кв. м нежилого муниципального фонда. Закон требует, чтобы к 2009 году количество зданий и помещений, сдаваемых сейчас в аренду, было сведено к минимуму. В ближайшие три года на приватизацию намечено направить около 5,5 тысячи муниципальных объектов.
«Прямая явная угроза»
Городская администрация обеспокоена предстоящим реформированием городского имущества. Как считает заместитель главы города, начальник департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Иосиф БАКШЕЕВ, этот вопрос – самый важный сейчас для всего города. «Бездумное проведение реформы только ухудшит жизнь горожан, потому что арендные проблемы малых предпринимателей могут обернуться сворачиванием их бизнеса, следовательно, потерей тысяч рабочих мест и повышением социальной напряженности», - говорит Иосиф Бакшеев.
Чем реформа муниципальной собственности грозит предпринимателям? В худшем случае они могут лишиться обжитых и обустроенных помещений, в которых сейчас ведут свою деятельность. В «лучшем» - им придется платить за аренду гораздо больше, чем сейчас.
Объекты муниципальной недвижимости будут выставлены на открытые торги, и владельцем может стать любой, кто предложит наибольшую цену. Есть опасения, что городскую недвижимость раскупят приезжие москвичи и питерцы, а затем взвинтят арендную плату, чтобы окупить расходы. Именно этим и обеспокоены местные предприниматели… Депутаты горсовета Красноярска намерены отправить обращение в Госдуму РФ, где предлагают внести поправки в соответствующий законопроект. В частности, предлагается предоставить долгосрочным арендаторам муниципальной собственности преимущественное право выкупа занимаемого помещения. А в случае победы на торгах – трехлетнюю отсрочку выплаты названной суммы. Эта тема сейчас активно обсуждается в Государственной думе. Но пока все остается на уровне разговоров.
Предлагается компенсация
Итак, «непрофильная» городская недвижимость будет выставлена на открытые аукционы. В том числе и объекты, обремененные договорами долгосрочной аренды. Арендаторы, наравне с любыми другими участниками, смогут участвовать в торгах. Если нынешнему «пользователю» не удастся выкупить «свое» помещение, в соответствии с Гражданским кодексом РФ он имеет право продолжать его арендовать в течение указанного в договоре срока. Новый собственник при этом не имеет права менять ставку арендной платы более одного раза в году.
Но есть один важный нюанс. Как правило, долгосрочные съемщики благоустраивают и ремонтируют помещения за свой счет. И эти затраты бывают весьма солидными, особенно в случае капитального ремонта. Будет ли муниципалитет как-то компенсировать эти затраты?
Согласно действующему законодательству, этот вопрос будет решаться следующим образом: при оценке рыночной стоимости объекта учитывается его реальное состояние на текущий момент, в том числе произведенный капитальный ремонт. Средства от продажи данного объекта на торгах в полном объеме поступят в городскую казну. Предполагается, что арендатору из бюджета города будет возмещена стоимость зачтенного, но неиспользованного в счет арендной платы капитального ремонта. То есть, если стоимость ремонта еще не была вычтена из арендной платы, съемщику вернут эти деньги из казны после продажи помещения. Соответствующее решение в виде Положения уполномочен принять городской Совет Красноярска.
