После вступления в силу новых законов, «регистрация» стала одним из ключевых слов в тезаурусе застройщика и инвестора, которые работают с долевым строительством. Во-первых, более жесткой стала процедура получения разрешения на строительство: для этого застройщикам необходимо иметь документ о праве собственности (или аренды) на землю. Во-вторых, каждый договор об участии в долевом строительстве теперь должен регистрироваться в Едином государственном реестре.

О процедуре регистрации долевого и ипотеки мы беседуем с Екатериной ВАРФОЛОМЕЕВОЙ, начальником отдела регистрации прав на нежилые помещения и работе с крупными правообладателями Главного управления федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам.

Много ли участков и договоров вы уже зарегистрировали?

- Не так много, хотя, предвидя возможные сложности, мы заранее определили специалиста. Возможно, все дело в том, что основная масса застройщиков успела урегулировать земельно-правовые вопросы до 1 апреля, когда вступил в силу Закон «О долевом…». К нам обратились инвесторы нескольких компаний с заявлением о государственной регистрации договоров долевого участия на квартиры во вновь возводимых жилых многоквартирных домов застройщиками.

При этом надо отметить, что теперь для того, чтобы начать строительство, необходимо оформлять право на землю не только юридическим, но и физическим лицам.

Если говорить о договорах участия в долевом строительстве, то на регистрацию было подано шестьдесят (по данным на сентябрь). Половину из них мы уже зарегистрировали. Основной трудностью при работе с ними было то, что в данном случае по закону требуется заявление двух сторон: участника долевого (инвестора) и застройщика. Но мы нашли выход и предложили такую схему: заявления от инвесторов принимаются в течение всего дня, а в конце него к нам приходит представитель компании-застройщика и подает заявление со своей стороны.

- Кроме договоров долевого участия вы наверняка уже зарегистрировали не один ипотечный договор. Так ли это?

- За 8 месяцев 2005 года в Красноярском крае зарегистрировано 514 договоров ипотеки и 1132 ипотеки, возникающей в силу закона. Ипотека «в силу закона» регистрируется без заявления граждан, и плата за нее не взимается. Регистрация обычных ипотечных договоров платная, требует заявления.

Если говорить о количестве ипотечных сделок, то в этом году их число выросло в 5 раз. Это связано с активизацией деятельности Красноярского жилищного фонда, являющегося оператором федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. И мы думаем, что в следующем году таких сделок станет больше.

- А какие сейчас сроки регистрации ипотечных договоров? Ранее это было очень больным вопросом…

- Мы специально сократили сроки регистрации. Они составляют сегодня 8 календарных дней, а если квартира приобретается в рамках федеральной программы ипотечного кредитования, то 7 календарных дней.

Кроме этого, снижена госпошлина на регистрацию ипотечных договоров: для юридических лиц с 7,5 до 2 тысяч и для физических - с 500 до 300 руб.

- Еще один больной вопрос – сроки регистрации прав на землю. Есть ли здесь изменения?

- Да, теперь она длится 14 дней. Но, к сожалению, кроме Главного управления Федеральной регистрационной службы в процедуре оформления земли участвуют и другие учреждения, поэтому в целом сроки оформления документов достаточно длительные. Процедура длится 320 дней, и то если застройщик вовремя передает документы из одного учреждения в другое.

- А как действовать по новым правилам, если есть обременения на землю? Получится ли ее продать, если она, например, находится в залоге?

- Переоформить право на землю в этом случае возможно. Но такая процедура должна проходить с согласия залогодержателя. И, конечно, необходимо, чтобы были в порядке документы у продавца.

- Но ведь есть и сложные ситуации… Легко ли регистрировать участки и квартиры, которые ранее принадлежали «Стройкомцентру», «Градстрою»?

- Признаюсь честно: ситуация здесь запутанная, есть спорные моменты. Сегодня вступили в силу новые законы, в то же время договоры с дольщиками были заключены в 2000-2001 годах. Скажу лишь одно: Регистрационная служба тоже ищет способ помочь обманутым дольщикам там, где есть сложности.

Не всегда у нас есть готовые решения. Например, новые законы ничего не говорят о том, как быть, если долевое покупается по взаимозачетной схеме. Представители застройщиков специально ездили в Москву, чтобы получить объяснение. Там были очень удивлены тому, что у нас квартиры еще можно купить за кирпич или цемент. В столице все расчеты осуществляются с помощью денежных средств. В итоге, не совсем понятно, как быть с такими квартирами, ведь если договор об инвестировании строительства в этом случае не регистрируется в Едином государственном реестре, ее можно продать повторно. В этом случае права граждан не защищены: получить информацию о том, продана ли квартира или нет, в нашей службе граждане уже не смогут. В поле зрения нашего учреждения находятся лишь те квартиры, которые куплены физическими или юридическими лицами за деньги.

- Понятно, что речь идет о тех домах, строительство которых началось после 1-го апреля, и в ближайшие 1,5-2 года эта проблема не будет масштабной, пока застройщики ведут деятельность на площадках, полученных ранее. Но все же, как быть покупателю в таких случаях, если он хочет обезопасить себя?

- Я бы порекомендовала работать с застройщиками напрямую, причем с надежными, хорошо известными компаниями, и расплачиваться только деньгами, наличными или безналичными. Если у вас есть сомнения, оформлено ли у застройщика право на землю, можно обратиться к нам с запросом. Для этого нужно указать точный адрес дома. Его можно узнать в департаменте градостроительства или в департаменте имущества и земельных отношений администрации Красноярска.

- Если резюмировать ваши слова, Регистрационная служба готова к работе с долевым, с ипотекой, решает те сложности, которые возникают… Не совсем корректный вопрос: а проблема очередей исчезнет? Именно очереди в Регпалате больше всего запоминаются посетителям…

- Эту проблему мы тоже решаем. Специально для этого мы обучили новых специалистов для работы в операционном зале. А в начале октября у нас откроется дополнительный офис на Взлетке, в районе торгового комплекса «Командор». Мы посчитали, что сюда удобнее обращаться жителям Советского района, поскольку именно здесь появится большая часть новостроек. Рядом будет располагаться банк, а в зале будут работать предприниматели с копировальной техникой. Приходите, мы будет рады зарегистрировать ваши имущественные права.

Беседовал Аркадий Бочаров, журнал «Новостройки», г. Красноярск.