То, что Новосибирск является центром Сибири, оспаривать возьмутся немногие. И в этом городе есть все необходимые атрибуты этого статуса. Единственный вопрос, на который нельзя дать однозначного ответа - есть ли в Новосибирске элитное жилье? Часть специалистов утверждает, что нет. Другая часть говорит, что не все так просто.

Для начала определимся с критериями, по которым можно с достаточной достоверностью различить три класса элитного жилья.

Для недвижимости класса A существуют следующие обязательные требования: отбор жильцов (т. н. «клубность» - наличие достаточных сумм не гарантирует, что вам продадут квартиру в таком комплексе), количество квартир не более 25, благоустроенный внутренний двор и внешнее ограждение, центральное кондиционирование, система климат-контроля, развитая инфраструктура, цифровые линии, профессиональный менеджмент здания и уникальный архитектурный облик.

Класс B (т. н. "бизнес-класс") расширяет требования к количеству квартир (до 80-ти, но не более), отбор жильцов становится необязательным, а внешние стены могут быть монолитными. Отсутствует кондиционирование, но на фасаде определяют места для индивидуальных воздухозаборников. Обязательными остаются стеклопакеты, престижный район, бесшумные лифты, круглосуточная охрана и видеодомофоны.

Класс C (эконом-класс в сегменте элитного жилья) предъявляет требования только к наличию охраны, парковки или гаража.

Элита – понятие прежде всего социальное. В культурном плане ему ближе всего определение аристократии - власти лучших. В последние 15 лет в России сменилась элита, причем в этой группе по-прежнему остались те, кого в советские времена называли номенклатурой, а сейчас называют бюрократией. Появилась большая прослойка буржуазии, которая на самом деле сейчас делает только первые шаги в осознании себя элитой. Им еще нужно пройти путь от нуворишей до аристократии. Если они его не пройдут, то вряд ли им потребуется недвижимость в России, им останется только заграничное жилье.

В Новосибирске, как и в каждом социуме, сложилась элитная группа, которая живет в определенных домах. Конечно, если сравнивать ее с московской или парижской элитой, то, конечно «стоит» она меньше. Поэтому элитное жилье в понимании москвичей это одно, а в понимании сибиряков - другое. У нашей элиты свой уровень доходов, у московской – свой, а в Люксембурге или Гонконге – свой. Поэтому говорить об элитном жилье можно только в привязке к нашему социуму.

Уникальность Новосибирска в его самых быстрых темпах роста. И его формирование как города совпало с индустриализацией страны и научно-технической революцией. Поэтому в первую очередь наш города строился как промышленный центр. Говорить об его архитектурном облике пока преждевременно. По образному выражению одного из наших журналистов, Новосибирск хорош в «мелкой нарезке». У нас есть по-настоящему интересные и целостные, с архитектурной точки зрения, районы – Красный проспект, проспект Дзержинского, улица Станиславского и Богдана Хмельницкого. Примечателен следующий факт. Вся эта концептуальная застройка велась в свое время для тех элит – партийных работников (Центральный район) и топ-менеджмента (как это сейчас называют) крупных предприятий ВПК.

Как бы сейчас коммунисты не критиковали разделение недвижимости на социальные зоны, на самом деле начало этому было положено именно в годы их правления. Тогда рядом с так называемыми сталинскими домами, где жили партийные работники и руководители заводов стояли бараки, в которых жили все остальные. Кстати, часть из них сохранилась до сих пор.

Классическим примером социального зонирования недвижимости можно считать Академгородок. Уровень жилья определялся социальным и научным статусом человека. Так что современные процессы можно просто определить как смена элит и повышение стандартов комфортности жилья.

А теперь примерим критерии элитности к Новосибирску. Элитное жилье – это прежде всего место, место и еще раз место. За годы жизни Новосибирска сформировались зоны престижности – Центральный и часть Железнодорожного района, верхняя зона Академгородка. Там и сейчас цена квадратного метра любых квартир очень высока. В девяностые годы строители пошли по пути использования на всю катушку ресурса престижности этих районов и увлеклись точечным строительством. Это были первые элитные (в том понимании) дома. Но был нарушен другой важный показатель – обособленность. Можно по-разному относиться к желанию богатых людей жить в окружении себе подобных, наверное, оно в чем-то противоречит нашим представлениям о равенстве и социальной справедливости. Но во всем мире дворцы не стоят рядом с хижинами. Поэтому наши точечные дома даже в этом плане нельзя отнести к элитным, не хватает элитного замкнутого контура.

Вид из окна – пока еще чисто московская «фишка». По московским стандартам элитная квартира не должна выходить окнами на оживленную магистраль или железную дорогу, а также располагаться над веткой метрополитена - проходящие под землей поезда создают шум и вибрацию.

В Новосибирске есть люди, которые могут себе позволить купить жилье за 700 000 евро, потом еще потратить половину этой суммы на отделку. Но в нашем городе, где бы ни построили дом, ты увидишь из окон либо трубы ТЭЦ-5, либо окна соседей. В Нью-Йорке, например, самые дорогие квартиры - с видом на Центральный парк или на статую Свободы. В каждом городе должны быть такие панорамы, от которых у человека мурашки по спине бегут. В Новосибирске есть виды, которые могут порадовать сердце коренного жителя, а если человек приедет из другой страны, он этого уже не поймет и не почувствует.

Есть такой исторический анекдот. Жюль Верн был самым большим противником строительства Эйфелевой башни, всегда ее ругал, но каждое утро завтракал в кафе, расположенном на ней. Когда его спросили, почему он так непоследователен, писатель ответил, что это единственное место в Париже, откуда башни не видно. В Новосибирске, если взять самое элитное место и посмотреть оттуда на реку, увидишь Ленинский район -ТЭЦ-5, завод Кузьмина и Сибсельмаш, с их гигантскими трубами и выхлопами. Увидишь частный сектор, Горский жилмассив. И наоборот, самым красивым видом на правобережный Новосибирск можно любоваться из Затона или Горского жилмассива.

Панельных дворцов не бывает. Элитным может считаться жилье, построенное из кирпича или монолитного железобетона. В последнее время популярны их сочетания, так называемые «многослойные стены», когда каркас дома изготавливается из монолита, а наружная отделка и внутренние перегородки - из кирпича. Это снижает потери тепла в зимний период, повышает звукоизоляцию помещений. Такой метод строительства позволяет делать планировку свободной.

Квартиры бывают либо свободной планировки (без перегородок), либо индивидуальной. При свободной определено только расположение санузлов (не меньше двух) и «намечены» коммуникации для кухни, которая сейчас, в большинстве случаев, совмещается с гостиной.

Обычно элитные дома сдаются с черновой отделкой, чтобы не ограничивать полет фантазии хозяев или же квартира доводится до ума в процессе строительства по отдельному договору с застройщиком или привлеченными специалистами.

Если резюмировать, элитное жилье - это малоквартирные дома (всего на 10-30 квартир) с хорошим видом из окон, охраняемой территорией, подземной автостоянкой, различного рода сервисными службами. В облицовке зданий применяются вентилируемые фасады из высококачественных импортных материалов; устанавливаются тепловые коммуникации из долговечных медных труб, горизонтальная разводка отопительной системы, позволяющая вести индивидуальный учет тепла и воды, регулировать микроклимат в каждой квартире по собственному вкусу. Всем этим хозяйством управляет компьютер. Эксплуатацией элитных домов занимаются специализированные фирмы, а не ЖЭУ.

У каждого из нас есть свое, сформированное еще в детстве представление об элитном жилье. И, по большому счету, мы только сейчас начинаем по-новому осмысливать свою жизнь, свое представление об идеале, свои критерии элитности. Причем сейчас уже можно разговаривать об этом вопросе и с исторической, и с культурологической, и с философской точки зрения. А элитное жилье в Новосибирске обязательно в ближайшие годы появится. Только необходимо к этому моменту нашей элите осознать свои потребности, потому что архитектурные ошибки остаются на века, и не все они становятся Пизанской башней.

Журнал «Недвижимость», Новосибирск