Советы и рекомендации
Коммерческая недвижимость Новосибирска. Цены завышены, а предложение ограничено.
Новосибирск по праву считается городом, привлекательным для бизнеса. И рынок коммерческой недвижимости, как никакой другой, способен влиять на степень деловой активности. Если цены на производственные, торговые и офисные помещения существенно завышены, это, с одной стороны является тормозом при создании новых предприятий, а с другой – «закладывается» в цену конечной продукции.
К сожалению, в Новосибирске уже не первый год наблюдается существенное превышение спроса над предложением на коммерческую недвижимость. Сейчас многие крупные зарубежные и столичные компании открывают в Новосибирске свои представительства, и у них, естественно, возникает потребность в помещениях. И они в большинстве своем предпочитают покупку офисов аренде коммерческой недвижимости.
Наибольший разрыв между спросом и предложением наблюдается в секторе помещений для малого и среднего бизнеса. В структуре предложения офисов, складов, магазинов, производств подавляющее большинство объектов предлагается в аренду, а не на продажу. Это связано с нежеланием собственников расставаться с ликвидной недвижимостью. Особенностями рынка аренды коммерческой недвижимости являются, во-первых, рост его емкости, во-вторых, увеличение сроков договоров аренды. Аренда помещения теперь неотъемлемая составляющая ежегодных расходов предприятий.
Деловой центр, отвечающий самым высоким показателям комфортности, принято относить к классу А. И, между прочим, в Москве наиболее доходным сектором коммерческой недвижимости является офисно-торговые комплексы именно этого класса. Однако, в нашем городе ни одного бизнес-центра класса А по-прежнему нет. По оценкам участников рынка, в Новосибирске, если говорить непредвзято, нет даже ни одного делового комплекса класса B. С чем это связано? Его возведение требует огромных капиталовложений, между тем, есть ли платежеспособный спрос заранее выяснить невозможно. Только методом практики – построить и начать продажи. Строительных компаний, готовых пойти на такой риск в Новосибирске пока нет.
В настоящее время в Новосибирске строится и реконструируется ряд объектов коммерческой недвижимости – эти работы проводят 210 строительных организаций. Получается, что в основном каждая из них занята строительством одного объекта, и лишь 2-3 десятка компаний «возделывают» более одной стройплощадки. С такими маломощными строителями первый высококлассный бизнес-центр появится в Новосибирске еще не скоро.
Офисные помещения. Спрос на офисные помещения в структуре спроса на коммерческую недвижимость в Новосибирске наиболее высок - компании активно расширяются, съезжаются и разъезжаются, создаются новые коммерческие структуры. Причем как желающих купить офис, так и желающих взять его в аренду в несколько раз больше, чем потенциальных продавцов и арендодателей коммерческой недвижимости.
Наибольший разрыв между спросом и предложением на рынке коммерческой недвижимости наблюдается в секторе помещений для малого и среднего бизнеса - в максимальном дефиците офисные помещения площадью 20-50 кв. м, отвечающие всем современным требованиям. Если же речь идет о помещении в центре или прилегающих к центру районах, то подавляющее большинство таких запросов рынок удовлетворить не в состоянии.
Тем более, как говорят риэлторы, цены на рынке коммерческой недвижимости - в основном это относится к офисным и торговым помещениям - сильно завышены. Несмотря на то, что основная масса предлагаемых помещений (как на продажу, так и в аренду) не соответствует клиентским запросам.
В городе, конечно, ведется активное офисное строительство, но ведь это дело не одного года, а покупатели предъявляют спрос уже сегодня. Однако на фоне постоянно растущего спроса как на аренду, так и на приобретение площадей, в особенности для мелких и средних предприятий, строительная отрасль города не спешит удовлетворить эту потребность. Понятно, что настроить множество мелких магазинчиков или офисов невыгодно и проблематично. И вообще, строители пока предпочитают возводить жилую недвижимость - из-за того, что спрос на нее, в отличие от коммерческой, не подвержен колебаниям.
Вторая тенденция, несколько тормозящая развитие рынка коммерческой недвижимости, - так называемое спекулятивное удорожание объектов. Некоторые компании приобретают здания на стадии строительства, отделывают их и перепродают по гораздо более высокой цене. И хотя подобные спекуляции и не охлаждают общий спрос на покупку объектов коммерческой недвижимости, удорожание все же делает их недоступными для многих предприятий и организаций.
Кроме того, непростая ситуация в сфере купли-продажи объектов нежилого фонда осложняется рядом дополнительных проблем. Во-первых, объектов с готовыми, полностью оформленными документами на продажу поступает считанные единицы. И если для того чтобы купить квартиру, нужно собрать всего лишь несколько бумаг, то для подтверждения прав на коммерческую недвижимость и ее предпродажную подготовку потребуется целая кипа документов.
Кроме того, рынок вообще пока нельзя считать цивилизованным: в сфере коммерческой недвижимости нет единых "правил игры" при заключении договоров, подготовке документации. Так что в Новосибирске нередки случаи, когда покупателям приходится доказывать свои права на приобретенное помещение: зачастую непосредственно перед заключением договора на недвижимость выясняется, что продавец или арендодатель помещения не имеет на него никаких прав.
Именно в такие моменты становится очевидной роль риэлторов на новосибирском рынке коммерческой недвижимости. В агентствах недвижимости, которые обслуживают сделки по купле-продаже объектов собраны высококлассные риэлторы и юристы. Именно они проведут квалифицированную экспертизу правоустанавливающих документов, помогут провести сделку, обеспечат конфиденциальность и безопасность.
Производственная недвижимость. Именно этот сегмент рынка сегодня – один из наиболее дефицитных. На рынке производственных и производственно-складских объектов спрос превышает предложение примерно в полтора раза.
Производственный сектор характеризуется несоответствием основной массы предлагаемых помещений требованиям покупателей и арендаторов коммерческой недвижимости. Кроме того, спрос на помещения площадью более 8 тысяч квадратных метров рынок вообще удовлетворить не может.
Наиболее востребованные – производственные помещения площадью около 1000 квадратных метров. Сектор малых помещений – до 500 метров – стал пользоваться на рынке меньшей популярностью и его доля снижается – в то время как рынок офисов и магазинов демонстрирует обратную тенденцию. Наиболее активные заявители на приобретение и аренду цехов – пищевое, полиграфическое, деревообрабатывающее, пластмассовое и лакокрасочное производства.
Новосибирский рынок производственной недвижимости почти стопроцентно вторичный. Его особенностью и главным отличием от других секторов коммерческой недвижимости является «заданное» предложение и отсутствие в городе строящихся производственных и производственно-складских объектов. Из-за относительно более низкой в сравнении с офисными и торговыми площадями стоимости квадратного метра в этом секторе, окупаемость проекта при вполне сравнимых вложениях растягивается на более длительный срок. Так, если вновь построенный с целью сдачи в аренду офисный комплекс в Новосибирске окупается в среднем за 3-5 лет, то новый производственный цех способен вернуть вложенные в него средства не ранее чем через 5-7 лет.
Это, конечно, не значит, что строительство таких объектов в городе не ведется совсем. Так, в Новосибирске построено несколько (их число оценивается менее чем в десяток) современных складских терминалов «еврокласса», услуги которых выставлены на «свободный рынок». Производственные же объекты компании строят пока в основном для собственного использования, а не с целью продажи – именно так в Новосибирске в последние два-три года появились крупные игроки российского и мирового рынка.
Причем вновь возводимые объекты в основном некапитальные. В Новосибирске для внедрения проектов по производству того или иного товара в основном строятся так называемые ангары – сборно-разборные конструкции. Капитальных же зданий, например, из кирпича, в отличие от офисного сектора, совсем мало – считается, что для помещения данного назначения это дороговато, и тогда окупаемость проекта еще более затянется. Так что предложение на рынке в основном пополняется за счет реализуемых площадей бывших советских промышленных предприятий – как обанкротившихся, так и просто избавляющихся от неиспользуемых цехов, дабы не платить лишний налог на имущество.
